Senkung von CO2-Ausstoß - Was sich Berlins Wohnungsunternehmen Gebäude-Sanierungen kosten lassen

Mo. 12.05.25 | 09:58 Uhr | Von Sebastian Schöbel
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Wohnhaus der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft Gewobag in Berlin-Mariendorf (Quelle: imago-images/Schoening)
Audio: rbb24 Inforadio | 12.05.2025 | Sebastian Schöbel | Bild: imago-images/Schoening

Der Gebäudesektor gehört in Sachen CO2-Emissionen zu den größten Baustellen der Politik: Vor allem bei der Wärmeversorgung muss hier schleunigst modernisiert werden. Für Berlins landeseigenen Wohnungsunternehmen wird das teuer. Von Sebastian Schöbel

Berlins landeseigene Wohnungsunternehmen wollen in den kommenden acht Jahren rund 3,5 Milliarden Euro investieren, um ihre Gebäude energetisch zu sanieren. Das geht aus einer noch unveröffentlichten parlamentarischen Anfrage der Linken hervor, die dem rbb vorliegt. Gut ein Drittel der Investitionen entfallen auf die Gewobag. Allerdings hat das Unternehmen auch die größte Zahl an Wohnungen in den niedrigsten drei Energieeffizienzklassen.

Die Europäische Union schreibt vor, dass Wohngebäude, die energetisch besonders schlecht bewertet sind, bis 2033 mindestens die Energieeffizienzklasse E haben müssen. Bei mehr als 37.000 landeseigenen Wohnungen ist das bisher nicht der Fall.

Durch die geplanten Modernisierungen wollen Berlins Wohnungsunternehmen ihre CO2-Emissionen erheblich senken, zum Teil um mehr als die Hälfte. Die Berlinovo zum Beispiel will ihre Emissionen von fast 20 Kilogramm CO2 pro Quadratmeter im Jahr auf 10,5 Kilogramm pro Quadratmeter verringern. Die Gewobag, in deren Bestand der größte Modernisierungsbedarf besteht, strebt eine Absenkung der CO2- Emissionen von aktuell 25,5 auf weniger als 20 Kilogramm CO2 pro Quadratmeter im Jahr an. Nimmt man die Angaben aller Wohnungsunternehmen des Landes zusammen, planen sie ihren CO2 Ausstoß pro Quadratmeter bis 2033 um deutlich über 30 Prozent gesenkt zu haben.

Mehrkosten für Mieter:innen

Auf Mieterinnen und Mieter kommen durch die Modernisierungen allerdings auch höhere Kosten zu, räumt die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung ein. Das Ziel der Warmmietenneutralität, also einer Sanierung ohne Anstieg der Warmmiete, sei nachvollziehbar und werde grundsätzlich angestrebt, "lässt sich in der Praxis jedoch faktisch nicht erreichen". Die Kosten seien für die Unternehmen schwer zu kalkulieren, so die Verwaltung. Außerdem werde das Geld für die Modernisierungen in fast allen Fällen über Kredite beschafft, die durch "regelmäßige Ertragswertsteigerungen über Mietanpassungen des Bestandes" gegenfinanziert würden.

Linke fordert Geld für Wohnungsunternehmen

Der wohnungspolitische Sprecher der Linken, Niklas Schenker, lobte die Bemühungen der landeseigenen Unternehmen. Allerdings dürften die Modernisierungen nicht zu Lasten der Mieterinnen und Mieter gehen. "Die Miete soll nach Sanierung nur so stark steigen dürfen, wie Kosten bei Energie und Heizung durch die Sanierungsmaßnahmen eingespart werden", so Schenker. Das sei auch wichtig, um die Akzeptanz von Klimaschutzmaßnahmen wieder zu erhöhen. Schenker forderte, die Unternehmen bei ihren Anstrengungen mit mehr Eigenkapital auszustatten. "Das geht schuldenbremsenkompatibel und ohne zusätzliche Belastung aus dem Haushalt", so Schenker.

Die schwarz-rote Regierungskoalition in Berlin wollte ursprünglich die Sanierung von landeseigenen Gebäuden als Teil des fünf Milliarden Euro schweren "Sondervermögens Klimaschutz" finanzieren. Das Sondervermögen scheitere aber an juristischen Hürden, und eine Alternative ist bislang auch wegen der angespannten Haushaltslage und den geplanten Kürzungen nicht in Sicht. Ob Abhilfe durch die im Bund gelockerte Schuldenbremse kommt, ist bislang unklar.

Wie viel Modernisierung die Mieter kosten darf

Laut einer Kooperationsvereinbarung zwischen dem Land Berlin und den landeseigenen Wohnungsunternehmen dürfen Modernisierungskosten auf Mieter umgelegt werden, aber nur bis maximal zwei Euro pro Quadratmeter monatlich innerhalb von sechs Jahren. Zudem müssen die Unternehmen laut der Vereinbarung auf finanzielle Leistbarkeit achten.

Bei den energetischen Sanierungen setzen die Unternehmen vor allem darauf, die Energieversorgung der Gebäude zu modernisieren. Das geht vor allem über Anschlüsse an die Fernwärme, die ihrerseits bis 2045 CO2-neutral sein soll. "Ist ein Anschluss an die Fernwärme nicht möglich, werden vorhandene Heizungen gegebenenfalls durch Wärmepumpen oder alternative fossilfreie Anlagen ersetzt", so die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung.

Sendung: rbb24 Inforadio, 12.05.2025, 07:00 Uhr

Beitrag von Sebastian Schöbel

106 Kommentare

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  1. 106.

    Ja genau so eine Art fossiler Break Even. Na die Gaskraftwerke sollen langfristig nur das Rückgrat für die Winterflaute bilden. Deutschland muss natürlich auch Kurzzeit- und Langzeitspeicher ausbauen. Da können die überwiegenden Standzeiten der zukünftigen E-Mobilität einen großen Beitrag liefern.
    Technisch werden die Wärmepumpen immer besser. Da hat sich einiges in den letzten Jahrzehnten getan, gerade auch bei den preiswerteren Luft-Wasser-Typen. Wie gesagt, selbst diesen Typ gibt’s inzwischen als Hochleistungsvariante, schon weil nicht jeder mal einfach die Sohle oder das Grundwasser anzapfen darf.
    Aber natürlich lebt diese Technik von dem politischen Willen, die Energiewende auch wirklich regenerativ durchzuziehen,

  2. 105.

    Naja ich hatte in 77. ja auch eine JAZ von 2 als eine Art Grenzfall für sowas wie einen "Fossilien-Break-Even" bei Gaskraftwerken (ohne Kraftwerksbau) ausgerechnet. Bei mir waren es nur 25% Effizienz bei der Umwandlung von Gas zu Strom, dafür hatte ich die 50% regenerativen Energien im Strommix schon mit dabei. Ihre 50% Umwandlungseffizienz von Gas zu Strom mit Dampfturbinen klingt ja gut, aber wieviele Kraftwerke haben das? Darüber hinaus haben wir derzeit noch ca. 27 % Kohlekraftwerke im Strommix, was eine JAZ von 2 und vielleicht sogar noch von 3 als "Grenze" zumindest derzeit noch eher optimistisch erscheinen lässt. Darüber hinaus gibt es wie gesagt auch noch den Faktor Kraftwerksbau und anderen Technologieaufwand. Der Prozess Gas zu Strom und dann Strom mit Umgebungswärme zu Wärme ist deutlich komplexer (und daher auch anfälliger) als einfach Gas zu Wärme.

  3. 104.

    Der falsche "physiker", der hier ständig in Dauerschleife die Lügen von EIKE und anderen Klimawandelleugnern wiedergibt.

  4. 103.

    "Der Vermieter gibt nur die entstandenen und zukünftig potenziell entstehenden Kosten an den Mieter weiter."

    Mit satten Aufschlag, ja. Einme plumpe Lüge.

    "Und eine Wertsteigerung der Immobilie bringt dem Vermieter nur noch zusätzliche Kosten, die natürlich auch entsprechend kalkuliert werden. "

    Was ist denn das für eine absurde Milchmädchenrechnung?

    "Der Mieter zahlt, ist aber auch derjenige, für den sich alle anderen bewegen müssen, damit er den Wohnraum zur Verfügung hat."

    Ihnen ist nicht zu helfen, leben sie mal weiter in ihrem Wolkenkuckucksheim. Ohne Mieter keine gierigen Spekulanten.

    Man merkt wieder deutlich dass die privaten Vermieter die allerschlimmsten sind weil sie aufgrund ihrer Einfältigkeit an der Grenze zur Debilität von ihrer Bank übers Ohr gehauen worden sind und jetzt mit der Brechstange "argumentieren".

  5. 102.

    Genau. Und ganz korrekt wäre es, wenn Sie den Fördertopf mit dem Gewinn aus gesparter Energie ohne Mieterhöhung wieder füllen würden, damit auch anderen das Kapital zur Anschubfinanzierung zur Verfügung steht.

  6. 101.

    "nur eine Feststellung, dass Förderungen immer auch jemanden benötigen, der den Fördertopf füllt"
    Wir und ich und alle Leistungsträger, die Steuern zahlen. Aber dafür kommt auch früher oder später für alle wieder was zurück: Weniger Energieverbrauch = weniger Umweltbelastung.

  7. 100.

    Ja, weil je schlechter der Wärmekraftmaschinen-Wirkungsgrad bei der Stromerzeugung umso höher muss ja der Hebel der Wärmepumpe sein, damit der Einsatz bei dreckigem Strom gerechtfertigt ist.
    Und Gaskraftwerke werden aus mehreren Gründen zukünftig eine stärkere Rolle spielen, sie sollen ihre Eigenschaft der schnellen Lastanpassung als Residualkraftwerke ausspielen, um die fehlenden Speicher zu kompensieren, und sie können auf auf regenerative Gasformen irgendwann umgestellt werden.
    In Gaskraftwerke kann der Abwärmestrahl der Gasturbinen nochmal zur Dampferzeugung und nachgeschalteten Dampfturbinen genutzt werden, dann kommen diese Kraftwerkstypen immerhin auf rund 60 % Wirkungsgrad, also mit Leitungsverlusten etc. rund 50 %.
    Real haben wir ja bereit ein Strommix mit erneuerbarer Energie, deswegen halte ich einen JAZ von 2 genau für den Grenzfall.

  8. 99.

    jetzt haben sie die beispielrechnung nochmal mit einem Umwandlungseffizienz von gasenergie in stromenergie von 50% statt wie in meiner Rechnung mit 25% gemacht, damit bleibt das leider immer noch nur eine beispielrechnung. bei den umwandlungseffizienzen werden auch oft nicht solche sachen wie kraftwerksbau und betrieb miteingerechnet….
    siehe aber auch meinen Kommentar 96. dh bei den derzeit ungefähr 50% nichtregenerativen primärenergien zur stromherstellung ist nicht alles so vergleichsweise co2 verbrauchsmoderat wie gas.( die kernkraft ist wohl im moment gottseidank nur sehr gering)

  9. 98.

    Ja sicher, aber die Kosten teilen sich ja auch durch die Mietsparteien, denn sowas wird natürlich auf die Mieter umgelegt. Und ein JAZ von 2 ist bei gemixten Strom schon besser als fossile Brennstoffe vor Ort zu verbrennen.
    Es gibt aber auch kombinierte Blockheizkraftwerke, da nimmt man primär Biogas (also Gas aus dem Bio-Kreislauf) um über Gasmotoren den Strom für die Hochleistungswärmepumpen zu erzeugen und hebelt so energieeffizient den Wärmebedarf. Gleichzeitig kann man die Abwärme der Motoren für das Wärmereservoir der Luft-Wasser-Hochleistungs-Wärmepumpe nutzen um das Delta zu mindern und den JAZ zu erhöhen.

  10. 97.

    Ja sicher, aber die Kosten teilen sich ja auch durch die Mietsparteien, denn sowas wird natürlich auf die Mieter umgelegt. Und ein JAZ von 2 ist bei gemixten Strom schon besser als fossile Brennstoffe vor Ort zu verbrennen.
    Es gibt aber auch kombinierte Blockheizkraftwerke, da nimmt man primär Biogas (also Gas aus dem Bio-Kreislauf) um über Gasmotoren den Strom für die Hochleistungswärmepumpen zu erzeugen und hebelt so energieeffizient den Wärmebedarf. Gleichzeitig kann man die Abwärme der Motoren für das Wärmereservoir der Luft-Wasser-Hochleistungs-Wärmepumpe nutzen um das Delta zu mindern und den JAZ zu erhöhen.

  11. 96.

    Das mit den frei verfügbaren Zahlen ist so eine Sache, denn die divergieren teilweise extrem....insbesondere je nachdem wer sie liefert...
    Auf Wikipedia liegt der Durchschnitt für die Jahresarbeitszahl einer Luftwärmepumpe ungefähr bei 2,5 bzw. 2,8. D.h. bei schlecht gedämmten Räumen und normaler Heizung eher unter 2.
    Damit wär die CO2 Bilanz der Ölheizung, mit Ihren Angaben, erstmal besser, als eine LuftWP mit Kohle, allerdings müsste man bei der Ölheizung die CO2 Bilanz der langen Transportwege und der Raffinerie auch noch mit einrechnen. Ich bin hier übrigens in dieser Kommentarspalte auch unter dem Pseudonym Klimawandel unterwegs. Dh. prinzipiell brauchen Sie mich nicht zu überzeugen, dass man versuchen sollte CO2 freundlicher zu agieren, aber, wie man an der Rechnung sieht, sollte man genauer hingucken und insbesondere (siehe Kommentar in 12.) ist die Dämmung sehr wichtig (damit meine ich nicht nur Fassadendämmung sondern auch Fenster etc.) .

  12. 94.

    Es sind zwei auf dem Dach. Der alte Schornstein der Ölheizung führt dann das warme Wasser in den Keller.

  13. 93.

    Teil des Staates sind die Mieter, die ja sowieso schon subventioniert von anderen Staatsmitgliedern dort hausen; völlig egal, ob als Student oder Professor, da niemand deren reales Einkommen jemals wieder überprüft.

  14. 92.

    Vielen Dank für die Information. Fernwärme in Ostberlin war damals sinnvoll, weil es viel industrielle Abwärme gab, die man dadurch nutzen konnte. Heute werden ja auch, zum Beispiel gerade in Reinickendorf, Fernwärmleitungen verlegt. Gute Sache für die Anwohner, wenn es bezahlbar bleibt. Denn diesen Monopolisten wird man nicht mehr los, wenn man sich es anders überlegen sollte. Ansonsten werden in Sache Fernwärme Märchen verbreitet. Fernwärme ist niemals CO2 frei, da kann man bei Vattenfall und jetzt beim Land Berlin nachfragen, wie die ihr Fernwärmewasser warm kriegen. Der Unterschied ist lediglich, bei Fernwärme steht der Ofen nicht mehr im eigen Keller, sondern im Heizkraftwerk, wo jetzt der Hausmüll verbrannt wird..

  15. 91.

    Sie verschweigen dass die im Optimalbereich dann einen Wirkungsgrad von 500% und mehr haben und im „schlechten“ Bereich noch immer über 200%.

  16. 90.

    Wollten Sie noch berichten, ob sie für 25 Wohnungen eine einzige Wärmepumpe verwenden, oder steht auf dem Balkon für jede Wohnung eine? Meines Erachtens ist das Wärmepumpenproblem für große Wohneinheiten überhaupt noch nicht gelöst.

  17. 89.

    Gängige Luft-Wasser Wärmepumpen, das sind die, die man noch bezahlen kann, haben ihren höchsten thermodynamischen Hebefaktor in der Regel zwischen 30 und 35 Grad Celsius. Grundsätzlich gilt: Je geringer die Vorlauftemperatur ist, desto effizienter arbeitet die Wärmepumpe. Wenn jetzt massiv "Hochtemperatur Wärmepumpen" angeboten werden, hat dies einen einzigen Grund: Die Stube bei Bestandsbauten noch warm zu bekommen.

  18. 88.

    Man braucht gar nichts pauschal zu beantworten wenn die Zahlen frei verfügbar sind. Braunkohle aus der Lausitz erzeugt knapp 800-1100g CO2 pro kWh, je nach Kraftwerk. Eine Ölheizung mit 80% Wirkungsgrad erzeugt etwa 330g CO2/kWh. JAZ bei Luft-Wasser WP liegen zwischen 3 und 4 mit normalen Heizkörpern mit schlechter Dämmung, und >4 bei Fußbodenheizung in gedämmten Gebäuden.

  19. 87.

    Eigentlich einfach. Eine Kapitalrückgewinnung wäre eine "schwarze Null". Niemand, auch sie nicht, arbeitet ohne Gegenleistung. Es muss sich, für mich unter finanziellen UND normalen menschlichen Aspekten, rechnen. Mit dem Geld könnte ich mir sonst auch einen Lenz machen. Das wäre deutlich weniger aufwändig, aber um einiges spaßiger. Oder anders - fehlt der Anreiz, hält sich das Engagement in eng überschaubaren Grenzen. Die Hütte vergammelt auf längere Sicht. Kann auch nicht im Sinne des Erfinders sein. Der Mieter freut sich über sinkende Heizkosten, einer Stromversorgung, die auf dem Stand der Technik ist, ebenso die Ver- und Entsorgungsleitungen, dichten Fenstern, eine funktionierende Gegensprechanlage mit Videotechnik, eine "smarten" Treppenhausbeleuchtung u.v.m. Das gibt es nicht für lau - nirgends.

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