Immobilienmarkt Preisverfall bei unsanierten Häusern
Die geplanten Heizungsregeln lassen die Preise sanierungsbedürftiger Immobilien sinken. Kommt es zum Verkauf, spielt vorher der Energieausweis bei den Verhandlungen immer häufiger eine zentrale Rolle.
Die Heizungspläne der Bundesregierung führen laut Maklern und Immobilienverbänden bei unsanierten Immobilien zu sinkender Nachfrage und teilweise deutlich niedrigeren Preisen. Ab 2024 soll nach den Plänen der Ampelkoalition möglichst jede neu eingebaute Heizung zu 65 Prozent mit Erneuerbaren Energien betrieben werden.
Folge sei, dass sich potenzielle Käufer älterer Häuser zurückhielten, heißt es aus der Immobilienbranche. Zu den gestiegenen Zinsen komme nun die Sorge vor Wertverlusten und teuren Investitionen hinzu, etwa bei alten Heizungen. Das sorge für Unsicherheit, erklärt Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter beim Frankfurter Makler Von Poll.
Preise bis zu 30 Prozent niedriger
Insbesondere ältere Bestandsbauten mit geringer Energieeffizienz hätten es schwer: "Wir beobachten daher eine rückläufige Nachfrage in diesem Segment, auch weil die Kosten für Sanierungen wegen gestiegener Handwerkerpreise und Lieferkettenproblematiken schwer kalkulierbar sind", so Ritter.
Bei sanierungsbedürftigen Häusern mit großen Grundstücken in sogenannten B- und C-Lagen sind die Preise laut der Analyse von Von Poll teils zwischen zehn Prozent und 30 Prozent gefallen. Gemeint sind damit Immobilien in Städten wie Dortmund, Wuppertal oder Kiel.
Die Preise für Wohngebäude in Frankfurt am Main etwa, die bis 2030 saniert werden müssen, sind demnach im ersten Quartal 2023 im Vergleich zum Vorjahr um durchschnittlich 14 Prozent gesunken. In Hamburg und München fielen die Preise um zehn Prozent. In Berlin blieben die Preise unverändert.
"Spürbare Kaufzurückhaltung"
Die Heizungspläne der Bundesregierung kommen zu einem Zeitpunkt ohnehin sinkender Preise für viele Immobilien. Bereits im vierten Quartal 2022 verbilligten sich Wohnimmobilien laut Statistischem Bundesamt im Mittel um 3,6 Prozent zum Vorjahresquartal - der erste Preisrückgang binnen Jahresfrist seit Ende 2010. Zum Vorquartal ging es sogar um fünf Prozent nach unten.
Die Auflagen zum Heizungstausch dürften den Abwärtsdruck nun verstärken. "Das Zusammenwirken von gestiegenen Zinsen und der Ungewissheit, welche Kosten bei einem Heizungstausch auf Käufer oder Eigentümer zukommen, hat eine spürbare Kaufzurückhaltung ausgelöst", berichtet auch Mathias Wahsenak, Sprecher der Geschäftsführung der LBS Immobilien in Potsdam. Die höheren Zinsen bedeuten, dass auch die Kosten für Immobilienkredite stark gestiegen sind.
Eigentümer zögern mit Heizungstausch
Die geringere Nachfrage erhöhe zwangsläufig den Druck auf die Kaufpreise. Oft wichen die beurkundeten Verkaufspreise deutlich von den Angebotspreisen ab.
Auch Eigentümer haben Sorgen: Gerade wenn es um ältere Immobilien geht, müssen mögliche anstehende Investitionen eingepreist werden. Viele Eigentümer dürften zunächst auf die Reparatur bestehender Heizungen setzen, um möglichst viel Zeit zu gewinnen, vermutet der Eigentümerverband Haus & Grund.
Sanierungsbedarf als Verhandlungsvorteil für Käufer
Für Käufer kann sich die Notwendigkeit von Sanierungen als Vorteil in Preisverhandlungen auszahlen. Kaufinteressenten nutzten den Investitionsbedarf als Druckmittel, beobachtet Daniel Ritter vom Makler Von Poll. Immer häufiger würden Energieausweis und Energiewerte im Verkaufsprozess zu relevanten Faktoren - angefragt von Käufern, um damit ihre Position bei Preisverhandlungen zu stärken.
Auch Banken legten mittlerweile mehr Wert auf den Energieausweis, was sich bei modernen und energieeffizienten Gebäuden sogar in Form von kleinen Zinsnachlässen niederschlagen könne, so Ritter.
Mit Informationen von Emal Atif, tagesschau.de.