Mieten und das Steuerrecht Soziale Vermieter werden bestraft
Die Preise auf dem Mietmarkt kennen nur eine Richtung: nach oben. Vereinzelt gibt es aber auch Vermieter, denen es nicht um Gewinnmaximierung geht. Doch wer zu günstig vermietet, kriegt Ärger mit dem Finanzamt.
Es klingt fast zu schön, um wahr zu sein: Kaltmieten von knapp unter fünf Euro pro Quadratmeter, manche sechs oder neun, die teuerste Wohnung mit knapp zwölf Euro, je nachdem, wie lange die Mieter schon in dem Haus leben. Und das mitten in einem beliebten Stadtteil in München, in der Aurbacherstraße. Es ist das Haus von Wolfgang Donhärl und seiner Schwester.
Ihre Mutter hat es ihnen schon zu Lebzeiten zum Teil überschrieben, nach ihrem Tod erbten sie es ganz. Doch für Schenkungs- und Erbschaftssteuer zusammen wurden knapp eine Million Euro fällig. Ein Betrag, den die Erben nicht einfach aus den Mieteinnahmen zahlen können, denn dafür sind ihre Einnahmen viel zu niedrig.
"Wir wollen keine Gewinnmaximierung"
Die Steuer fällt so hoch aus, weil das Finanzamt sich bei der Berechnung am Wert des Gebäudes orientiert, und da fällt vor allem der in den vergangenen Jahren in absurde Höhen gestiegene Bodenrichtwert ins Gewicht. Auch die Mieten werden mit eingerechnet. In Fällen von sehr günstigen Mieten allerdings nicht die tatsächlich verlangten, sondern die theoretisch zu erzielenden.
Hier setzt das Finanzamt München im beschriebenen Fall 12,50 Euro an. Donhärl liegt mit seinen Mieten im Durchschnitt aber deutlich darunter. "Wir wollen hier keine Gewinnmaximierung betreiben, wir wollen lediglich auf Null rauskommen", sagt er im Gespräch mit tagesschau.de. Ihm reicht als Gewinn, dass er und seine Schwester kostenlos in dem Haus wohnen können.
Demonstranten protestieren in Berlin gegen zu hohe Mieten.
Gezwungen, die Mieten zu erhöhen
Doch um den Steuerbescheid zu begleichen, musste er einen Kredit aufnehmen. Und um den über die nächsten 25 Jahre abbezahlen zu können, musste er die eingangs beschriebenen Mieten um 15 Prozent erhöhen. Obwohl er das eigentlich gar nicht wollte.
Zwar sind derart soziale Vermieter, wie Wolfgang Donhärl einer ist, selten. Aber Mietshäuser in Familienbesitz, die in den kommenden Jahren von einer Generation in die nächste übertragen werden, gibt es viele. Solchen Familien sei es häufig ein Anliegen, die Mieten moderat zu halten, sagt Regine Funke-Lachotzki von der Rechtsanwalts- und Steuerkanzlei convocat. Seit mehr als 20 Jahren begleitet die Kanzlei solche Erbschaften und Vermögensübertragungen. "In den vergangenen Jahren erleben wir zunehmend, dass Familien diese Häuser verkaufen müssen, weil die Belastungen zu hoch geworden sind."
Mietshäuser besteuern wie Unternehmen
"Die Erbschaftssteuer für Wohnimmobilien deshalb abzuschaffen, wäre keine Lösung", findet Ulrich Roperzt vom Deutschen Mieterbund im Gespräch mit tagesschau.de. Immerhin falle den Erben solcher Häuser ja ein Millionenvermögen zu - nur eben in Form von Beton -, für das sie selbst nicht viel tun mussten. Funke-Lachotzki schlägt deshalb vor, bei der Vererbung solcher Mietshäuser vorzugehen wie bei Unternehmen.
Wenn ein Unternehmen vererbt wird, wird häufig ein Wertabschlag von 85 Prozent angesetzt, in manchen Fällen sogar 100 Prozent. Das heißt, der Wert des Unternehmens wird vom Finanzamt entsprechend niedriger angesetzt, so dass deutlich weniger oder gar keine Erbschaftssteuer anfällt. Zumindest dann, wenn das Unternehmen weitergeführt und für einen bestimmten Zeitraum die Arbeitsplätze gesichert werden. "Aber warum soll ein sicherer Arbeitsplatz wichtiger sein als eine sichere Wohnung mit bezahlbaren Mieten?", fragt Funke-Lachotzki.
Fechner: "Es gibt effektivere Mittel, Mieter zu schützen"
In der Bundespolitik spielen solche Überlegungen derzeit allerdings kaum eine Rolle. Johannes Fechner, rechtspolitischer Sprecher der SPD-Bundestagsfraktion, hält den Vorschlag nicht für sinnvoll, da der Verwaltungsaufwand beim Überprüfen der Mieten zu hoch sei. "Wir haben effektivere Mittel, um die Mieter zu schützen", sagt er gegenüber tagesschau.de. Er verweist auf einen Vorschlag der SPD: In angespannten Wohngegenden sollen Mieten nur noch in Höhe des Inflationsausgleichs angehoben werden dürfen. Mit der Union dürfte das allerdings schwerlich zu machen sein.
Es gibt aber noch einen weiteren Sachverhalt, bei dem das Finanzamt soziale Vermieter bestraft. Wer Mieten nimmt, die weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Miete betragen, dem unterstellt das Finanzamt "Liebhaberei". Die Folge: Werbungskosten wie Instandhaltungen können nicht mehr in vollem Umfang von der Steuer abgesetzt werden.
Mit diesem Thema haben sich die Finanzpolitiker der Koalition immerhin schon beschäftigt. Fechner jedenfalls findet, dass Vermieter, die faire Mieten nehmen, nicht auch noch Steuernachteile haben sollten.
Mietspiegel als "Mietentreiber"
Eine weitere Möglichkeit, um dem Problem bei der Erbschaftssteuer und bei der vermeintlichen "Liebhaberei"-Vermietung beizukommen, wäre schlicht, die Berechnung der "ortsüblichen Vergleichsmieten" zu ändern. Meist wird die anhand des Mietspiegels ermittelt. Und da fließen nur die teuren Neuvermietungen und Mieterhöhungen der vergangenen vier Jahre ein, nicht die günstigeren Bestandsmieten von langjährigen Mietern.
Diese politische Forderung wird in der Debatte schon seit Jahren immer wieder erhoben. Durch die einseitige Berechnung, so der Vorwurf, werden Mietspiegel zu "Mietentreibern". Denn sie bilden ja wiederum die Grundlage dafür, wie hoch eine - gesetzlich zulässige - Mieterhöhung ausfallen darf. Wenn die Mietspiegel also immer nur die vergleichsweise hohen Neuvermietungspreise abbilden, wird eine Spirale in Gang gesetzt, die auch bei den Bestandsmieten immer höhere Mieten zulässt. Eine Petition, für die derzeit online eine Unterschriftenaktion läuft, will das ändern. Doch die Politik kennt das Problem längst und handelt nicht. Die Aussicht auf Erfolg ist also gering.