Reform der Grundsteuer Was Eigentümer jetzt tun müssen
Die Grundsteuer in Deutschland wird neu berechnet. Ab heute müssen Eigentümer den Finanzämtern dazu eine Reihe von Informationen liefern. Was wollen die Behörden wissen - und was ist zu beachten?
Nach dem Willen des Bundesverfassungsgerichts muss die von Eigentümern zu zahlende Grundsteuer neu berechnet werden. 2018 hatten die Richter die bisherige Bewertung von Grundstücken mit einem Einheitswert für verfassungswidrig erklärt. Die Werte dafür stammten im Westen aus dem Jahr 1964, im Osten sogar aus den 1930er-Jahren. Der Bundestag verabschiedete dann 2019 mit dem Grundsteuer-Reformgesetz eine gesetzliche Neuregelung. Diese hat nun konkrete Auswirkungen für alle, die eine Immobilie besitzen.
Was kommt auf Eigentümer zu?
Eigentümerinnen und Eigentümer von Häusern, Wohnungen und Grundstücken in Deutschland müssen nun bis zum 31. Oktober 2022 eine Erklärung beim zuständigen Finanzamt einreichen, in der sie Angaben zu ihrem Grundbesitz am Stichtag 1. Januar 2022 machen. Auf Basis dieser Daten wird dann die neue Grundsteuer berechnet, die erstmals 2025 erhoben werden soll. Die Abgabe dieser so genannten Feststellungserklärung ist ab heute möglich.
Grundsätzlich soll die Erklärung elektronisch über die Plattform Elster an das Finanzamt übermittelt werden. Dafür wird ein Benutzerkonto benötigt, das online beantragt werden kann. Dieses Konto ist steuerartenübergreifend. Wer also bereits ein Elster-Konto für die Abgabe der Einkommensteuererklärung besitzt, kann dieses auch für die Feststellungserklärung nutzen. Mit dem Benutzerkonto können auch Erklärungen für Angehörige abgegeben werden. Nur in Ausnahmefällen und auf schriftlichen Antrag bei der Finanzverwaltung hin kann die Abgabe auch schriftlich erfolgen.
Für jede Immobilie muss eine eigene Erklärung abgegeben werden. Dabei ist zu beachten, dass sich die Finanzamtszuständigkeit nach der Lage des Grundbesitzes richtet, also auch ein anderes Finanzamt Adressat der Erklärung sein kann als etwa das für die Einkommensteuer zuständige.
Was genau wollen die Finanzämter wissen?
Da die einzelnen Bundesländer unterschiedliche Berechnungsmodelle anwenden, variieren auch die abgefragten Angaben von Land zu Land. In manchen Ländern sind zum Beispiel der Bodenrichtwert und die Grundstücksfläche anzugeben, in anderen Katasterangaben wie Flurstück und Flurnummer sowie Alter des Gebäudes und dessen Nutzung.
Aus diesen Daten errechnet der Fiskus den so genannten Grundsteuerwert. Dieser soll künftig alle sieben Jahre neu erhoben werden.
Wie können Eigentümer an die Daten kommen?
Die meisten Bundesländer versenden seit April nach und nach Informationsschreiben an alle Eigentümer, die in manchen Ländern ein Datenstammblatt mit Angaben etwa zum Flurstückkennzeichen oder zum Bodenrichtwert enthalten. Andere Länder wie etwa Berlin planen kein solches Anschreiben.
Wesentliche Daten wie die Fläche, Baujahr, Sanierungen, Lagebezeichung oder die Flurstücksnummer sind in Bauunterlagen, Kaufverträgen und Grundbuchauszügen zu finden, wie Alexander Wiech vom Eigentümerverband Haus & Grund erläutert. Den Bodenrichtwert könne man über das amtliche Informationsportal "BORIS" des jeweiligen Bundeslandes abfragen.
Wo man fehlende Daten erhält, kann man etwa auch bei Eigentümervereinen erfragen. In jedem Fall sollten Eigentümer die Erklärung nicht auf die lange Bank schieben. Denn in Einzelfällen kann es langwierig werden, sich die Informationen etwa über die Katasterämter zu beschaffen.
Was passiert, wenn man keine Angaben macht?
Die Angaben zur Reform der Grundsteuer haben einen ähnlichen Status wie die Steuererklärung. Wer nicht rechtzeitig die geforderten Angaben macht, muss wegen der Verspätung mit einem Zuschlag rechnen. Falsche Angaben können eine Strafe zur Folge haben.
Wird die Grundsteuer steigen?
Wie viel Grundsteuer am Ende fällig wird, erfahren die Eigentümer voraussichtlich erst 2025, wenn die Steuer erstmals nach den neuen Regeln erhoben werden soll. Der Grundsteuerwert ist dabei nur eine Komponente bei deren Berechnung. Zudem variiert der Steuerbetrag mit den so genannten Hebesätzen der jeweiligen Gemeinden, die diese weiterhin selbstständig festlegen können.
"Es wird voraussichtlich zu einigen Verschiebungen in der Steuerbelastung kommen", erläutert Haus & Grund-Experte Wiech. "Doch es gilt das Versprechen der Politik, dass es insgesamt nicht mehr werden soll." Trotzdem kann im Einzelfall die Belastung eines Eigentümers deutlich steigen, weil zum Beispiel in der Vergangenheit sehr wenig Grundsteuer bezahlt wurde.
Ändert sich irgendetwas für Mieter?
Es bleibt dabei, dass die Grundsteuer über die Nebenkosten auf Mieter umgelegt werden kann. Manche Mietervereine raten deswegen dazu, jetzt die genaue Berechnung von Wohnflächen zu überprüfen. Oft komme es bei Außenflächen wie Terrasse oder Balkon zu fehlerhaften Angaben zum Nachteil der Mieter.
Rolf Bosse, Vorsitzender des Mietervereins zu Hamburg, hält ungefähr 40 Prozent der Wohnungen für zu groß berechnet. Bei Zweifeln sollte man sich an den Vermieter wenden und nach der Flächenberechnung fragen, so seine Empfehlung.