Wohnungsnot und hohe Kosten Was tun gegen die Krise am Bau?
Stark gestiegene Baupreise, stark gestiegene Bauzinsen - die Krise der Bau- und Immobilienbranche spitzt sich zu. Während viele Unternehmen pleite gehen, steigt die Wohnungsnot. Gibt es Auswege?
Mehr als ein Jahrzehnt lang war die Baubranche erfolgsverwöhnt. Die Preise für Immobilien stiegen stetig, die Nachfrage war enorm. In einigen Regionen wie in Teilen des Hochtaunus oder Münchens haben sich die Preise innerhalb einer Dekade mehr als verdoppelt - goldene Zeiten für Baufirmen, Immobilienfinanzierer und Makler. Die niedrigen Zinsen ermöglichten es dennoch vielen Häuslebauern, den Traum von der eigenen Immobilie wahrzumachen.
Immer mehr Vorgaben
Doch mit der Corona-Krise, dem Krieg Russlands gegen die Ukraine und der galoppierenden Inflation wurden die ersten Bauherren schon durch steigende Preise für Materialien ausgebremst: 2021 machten Lieferengpässe Holz außerordentlich teuer, im Folgejahr schossen etwa die Preise für Gitter und Geflechte in die Höhe. Auch Kupfer kostete deutlich mehr.
"Wir hatten Teuerungsraten wie seit 50 Jahren nicht mehr", sagte Lamia Messari-Becker, Professorin für Gebäudetechnologie und Bauphysik der Universität Siegen, im Interview mit tagesschau24. Darüber hinaus leide die Branche unter immer mehr Vorgaben, etwa beim Schallschutz und beim energetischen Bauen, unter Fachkräftemangel. Doch es gibt auch hausgemachte Probleme. Durch die "verschlafene Digitalisierung" könne die Branche nicht schnell produktiver werden, so Lamia Messari-Becker.
Deutschlandweit Baustopps
Dann begannen die Notenbanken ab Mitte 2022, die Leitzinsen zu erhöhen. Statt Immobilien-Finanzierungen für ein bis zwei Prozent wurden plötzlich vier bis fünf Prozent Zinsen fällig. Die Folge: Nachfrage-Einbruch, Stornierungen, Baustopps deutschlandweit. Das Bauhauptgewerbe, das sich vor allem auf den Wohnungsneubau fokussiert, leidet.
So gingen die Baugenehmigungen im ersten Halbjahr dieses Jahres um 17,3 Prozent zurück. Bei Einfamilienhäusern sind sie um rund ein Drittel eingebrochen, bei Doppelhäusern sogar um etwa die Hälfte. Das berichtet der Hauptverband der Bauindustrie.
Bereits jetzt sind viele Bauunternehmen insolvent: die Centrum-Gruppe, vier Gesellschaften des Projektentwicklers Gerch, drei Gesellschaften der Nürnberger Project-Immobiliengruppe. Alle aus den gleichen Gründen: Gestiegene Kosten in Kombination mit gestiegenen Zinsen - Kosten, die sie nicht komplett an die Kunden weitergeben können.
Keine Erholung in Sicht
Lamia Messari-Becker hält die finanzielle Lage tatsächlich für das Hauptproblem: "Zentral finde ich im Moment, dass viele frei finanzierte Wohnungen mit zu wenig Eigenkapital nur sehr teuer gebaut werden können, und deshalb ziehen sich viele private wie gewerbliche Bauherren zurück."
Die Kieler Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen (Arge) schätzt, dass die Quadratmetermiete für eine neue Wohnung derzeit bei etwa 18 Euro liegen müsste, um die Kosten des Bauens zu decken. Das ist für die meisten Menschen unbezahlbar.
Auch das Geschäft der Immobilienfinanzierer ist rapide geschrumpft. Von einer baldigen und nachhaltigen Erholung geht der Verband Deutscher Pfandbriefbanken (VDP) nicht aus. Die Krise an den Immobilienmärkten werde wegen der steigenden Zinsen und der schwachen Konjunktur "schärfer und länger" anhalten als zu Jahresbeginn gedacht, erwartet die Deutsche Pfandbriefbank. Sie legt - wie auch die Konkurrenz der Aareal Bank - mehr Geld für drohende Kreditausfälle zurück.
Wohnungsnot verschlimmert sich
Die Rufe nach der Politik werden lauter. Die Ampel-Regierung hatte eigentlich das Ziel, dass 400.000 neue Wohnungen pro Jahr neu entstehen. Im vergangenen Jahr waren es 295.000 - gut ein Viertel hinter Plan. Für dieses Jahr ist die Branche ebenfalls nicht optimistisch, der Bauverband prognostiziert nur noch 250.000 neue Wohneinheiten.
Für Wohnungssuchende ist das eine Katastrophe. Die Wohnungsnot ist nach Einschätzung des Eduard-Pestel-Instituts für Systemforschung so groß wie seit 20 Jahren nicht. Laut einer Studie des Instituts fehlen in Deutschland mehr als 700.000 Wohnungen - besonders im preisgünstigen Bereich.
Indes steigen die Mieten weiter. Der Deutsche Mieterbund rechnet damit, dass bei der Bruttokaltmiete bald ein Durchschnitt von zehn Euro pro Quadratmeter erreicht wird. Derzeit zahlen Mieter im Schnitt 8,70 Euro pro Quadratmeter für 60 bis 80 Quadratmeter Wohnfläche.
"Die Grunderwerbssteuer muss sinken"
Um das Problem in den Griff zu bekommen, will Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD) den Wohnungsbau über Steuererleichterungen ankurbeln. Im Mai 2023 wurde das Wohngeld erhöht und der Kreis seiner Berechtigten erweitert.
Angesichts der Dramatik der Lage könnte sich das allerdings eher als Kosmetik erweisen. Expertin Messari-Becker, die auch die Regierung in Sachen Wohnungsbau berät, fordert mehr: "Die Grunderwerbssteuer muss sinken, die Mehrwertsteuer auf Bautätigkeiten und Bauprodukte vielleicht auch."
Darüber hinaus müsse die Regierung Reformen anpacken. "Wir haben zu viele Verordnungen, die sich zum Teil widersprechen", so die Wissenschaftlerin. Die Länder-Bauordnungen müssten zum Beispiel harmonisiert werden.
Hilft mehr Pragmatismus beim Bauen?
Ganz wichtig sei mehr Pragmatismus bei Sanierungen und Modernisierungen. Das bedeute, den Umbau so zu vereinfachen, dass privates Kapital aktiviert werde, sagte Messari-Becker. Und sie mahnte Einfachheit an: "Wir müssen dazu übergehen, einfach zu bauen, so dass die gleiche Umweltqualität erreicht wird, aber dafür weniger Aufwand betrieben wird."
Doch selbst wenn diese Ratschläge umgesetzt würden - es könnte einige Zeit verstreichen, bis wieder mehr gebaut wird. Zumindest etwas Grund Optimismus sieht Marco Wagner, Senior Economist der Commerzbank, was die Kosten angeht. Ein gebremster Anstieg der Baukosten könne voraussichtlich Spielraum für niedrigere Verkaufspreise ergeben - was dann auch die Nachfrage und damit die Baukonjunktur auf mittlere Sicht stabilisieren dürfte.
Tatsächlich sind bis Juli dieses Jahres viele Preise etwa für Stahl, Holz und Glas wieder gesunken, berichtet der Bau-Hauptverband. Doch energieintensive Produkte wie Zement oder Bitumen wurden teurer. Für die Baubranche bleiben es also schwierige Zeiten - und damit auch für Häuslebauer und Mieter.